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湖南省三四線城市:株洲篇

2019年10月23日 12:27來源:未知手機版

順豐快遞加盟,傲視九重天風,皇冠游戲網

產業基礎雄厚,軌交、航發、汽車三大產業優勢明顯

需求趨于飽和,房企即便降價跑量求生存,去化依舊艱難

供地缺乏節制,政府寧愿流拍也不降地價

區位偏好顯著,能買河西絕不買河東

客戶價格敏感度較高,剛需難以接受好產品“溢價”

品牌房企近兩年相繼入駐,部分規模房企被高價地“套牢”

“長株潭一體化”規劃僅在交通上推進迅速,整體落地仍“艱難”

01 市場綜述

人口負增長

2019年以來需求不濟,供應成交明顯縮量

株洲市轄天元、蘆淞、荷塘、石峰、淥口5區,攸縣、茶陵縣、炎陵縣3縣,代管縣級醴陵市,另設有云龍示范區。

作為全國八個老工業城市之一,曾誕生了中國第一輛電力機車、第一臺航空發動機等。目前軌道交通、通用航空、汽車仍是其支柱產業,總產值超2200億,代表企業有中車株洲所、南方航空動力機械公司、北汽株洲分公司等。

人口層面來看,2018年末株洲市常住人口約402.08萬人,較上年末下降0.07萬人,首次呈現負增長,2015年-2018年間,常住人口數僅僅增長2萬人。從人口結構來看,16-59歲勞動年齡人口占比62.92%,這一比例還在逐年降低,老齡化的問題日益凸顯。人口基數下滑和老齡化趨勢勢必會在未來影響整個株洲的購房需求。

談及株洲,長沙是繞不開的話題和城市。盡管株洲、長沙相距不到百公里,“長株潭一體化戰略”也自1997年起被反復提及,但實際除了城鐵開通、道路修建和社保互通外,其他層面少有進展和互動。加之長沙在極嚴的限價調控下與株洲并未形成明顯的房價梯度,外溢到株洲的購房需求極為有限。

縱觀株洲房地產市場,2016年至2018年的兩年間,商品房新增供應面積大幅增長,年均增達35%。進入2019年隨著市場轉冷供應節奏有所放緩,1-6月新增供應面積同比下降36.7%。與之相對應的2016年-2018年間商品房成交面積雖然也在逐年增長,但年均增長僅維持在17%左右,增速明顯落后于供給。

2019年以來商品房銷售更是陷入持續低迷,數據顯示1-6月累積成交面積同比下滑24%,降幅有進一步擴大之勢。此外,值得一提的是,株洲全市房地產業從業人員近1.96萬人,同比2018年下降10.2%,也從側面反映了地產不景氣,市場走弱的事實。

02 調控政策

3個月內限價格浮動不得超過5%

2019年棚改新開工戶數驟降8成

株洲限價政策自2018年11月15日起實施,規定自價格申報之日起3個月內不得調整銷售價格,重新調整銷售價格時,浮動較上次報價不得超過5%。

房貸層面,首套首付最低兩成,利率上浮10%-15%,二套首付最低三成,利率上浮15%-20%。除此之外,2019年8月新出臺人才引進政策,符合要求的人才在株洲首次購房享受2-5萬元的購房補貼。

2016年至2019年間,株洲市棚改規模走勢先升后降,2017年計劃開工量達到峰值32942戶,2019年棚改新開工計劃僅4693戶,較2018年驟降近8成。在總量下降的同時,貨幣化安置比例亦大幅下降,相較于2017年棚改近乎全部貨幣化安置,2019年貨幣化安置僅占比38%。

03 房價梯度

2016-2018年房價漲勢迅猛

2019年普遍降價走量

株洲市房價在2016年-2017年間快速上漲,均價由4000元/平方米漲至6000元/平方米,漲幅近50%。這種上漲勢頭延續至2018年中旬,土拍熱度帶動房價漲至新高。

拐點出現在2018年末,市場開始明顯轉冷。進入2019年,房企紛紛選擇降價跑量,價格降幅普遍達10%以上。東部美的城的售價變化最能反映房價走勢,2016開盤售價僅4000元/平方米,兩年間價格節節攀升,2018年5月一度升至9000元/平方米,在此期間項目依然“一房難求”。2019年價格再次回落至7800元/平方米左右,不過由于項目所剩不多,因此整體影響不大。

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